Problemática detectada: Es común observar en los padres de familia o en los adultos mayores que ya han llegado a cierta edad, el deseo de "arreglar" sus bienes para con respecto a sus herederos, por lo que toman la decisión de evitar las complicaciones de un eventual proceso sucesorio o "mortual" y prefieren donar las nudas propiedades de inmuebles y reservarse para sí y sus cónyuges el derecho al usufructo, uso y habitación. Esta medida tiene sus ventajas, pero como todo, también tiene algunas desventajas, las cuales veremos:
¿Qué es el usufructo, uso y habitación?
Es la separación de la propiedad en dos esferas, teniendo la ilustración anterior de un árbol de naranja diremos que una esfera la va a constituir el esqueleto o tronco y esta será la nuda propiedad. La otra esfera la va a constituir las hojas y los frutos, este es el usufructo, uso y habitación. Dicho lo anterior el propietario se desprende el tronco y conserva para sí el resto. El usufructuario tendrá derecho a los frutos, al uso y a habitar la propiedad de manera vitalicia o por el plazo que se convenga, sin embargo, ya no es dueño del dominio de la propiedad y esto debe tenerlo claro.
Ventajas de la figura:
- La donación de una nuda propiedad en vida es un traspaso que tiene un valor mucho más accesible que un eventual proceso sucesorio para realizar la adjudicación de la misma propiedad.
- Una vez que fallece la persona que tiene el derecho al usufructo, uso y habitación, este se cancela en escritura pública, quedando el dueño de la nuda propiedad con el dominio total.
- Tanto la constitución como la cancelación del usufructo es un trámite expedito y sencillo que no debería presentar ninguna complicación en escenarios comunes.
- El derecho a usufructo, uso y habitación puede constituirse a favor de una o más personas a la vez o de manera conjunta y comúnmente se constituye de manera vitalicia.
- El derecho a usufructo puede donarse, pero solamente se mantiene durante la vida del usufructuario inicial, es decir, no puede donarse de generación en generación.
- Las personas jurídicas pueden ser usufructuarias por por un plazo máximo de 30 años.
- Las personas que tengan el usufructo, uso y habitación de un inmueble no pueden ser inquietados en el ejercicio de sus derechos ni por los dueños de la nuda propiedad ni por nadie más.
Desventajas de la figura:
- Una vez que se dona la nuda propiedad no se puede pretender volver a tener la propiedad completa, a menos que el nudatario (o la persona a la que se le donó la nuda propiedad) me la vuelva a traspasar voluntariamente.
- Si se quiere vender la propiedad se requiere el consentimiento del nudatario, pues se pierde el dominio de la propiedad y ya no se puede disponer libremente de la totalidad de la misma.
- Si el nudatario tiene problemas económicos la nuda propiedad podría ser sujeta de embargos y eventuales remates ( el usufructo, uso y habitación la conserva el o los beneficiarios).
Recomendación: Se recomienda a los padres de familia y adultos mayores conservar el dominio de sus propiedades hasta que les sea posible, es decir, no fraccionar ni constituir usufructos, a menos de que estén muy seguros de que no van a necesitar realizar la venta de la propiedad. Otro consejo importante es NO permitir que sus hijos constituyan hipotecas sobre su casa o propiedades. Es importante anteponer sus intereses económicos en la medida de lo posible. Resulta muy triste observar personas adultas mayores sufriendo por pérdida de propiedades en razón de las decisiones de sus hijos. Recuerde que nadie está obligado a despojarse de sus bienes o a dejar una herencia. Los bienes que haya logrado conservar deben utilizarse para asegurar su bienestar económico y su calidad de vida.
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Escrito por Yanori Morera Campos-Abogada
Teléfono: 8734-2573
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